집주인이 바뀌면 전월세 계약연장이 어려워진다

우리나라는 법적으로 전세 또는 월세로 살고 있는 세입자 라면은 누구나 계약을 한 번 더 연장을 할 수가 있습니다. 하지만 앞으로는 중간에 집주인이 바뀌면서 주인 현재 집에 살 거라고 할 때에는 세입자의 전월세 계약연장은 어려워질 수 있다고 합니다

 

집주인이 바뀌면 전월세 계약연장이 어려워진다

 

1. 새 집주인이 거절한 시기가 중요합니다

전월세를 살고 있는 세입자가 계약을 연장하고자 할때에는 전세 계약이 끝나기 6개월 전에서 2개월 전까지는 집주인에게 통보를 해야 합니다.

최근 전세로 살던 세입자가 소송을 걸었다가 대법원이 새 집주인의 손을 들어준 사건이 있었는데요. 이 소송에서 대법원은 전세 계약이 끝나기 6개월에서 계약 갱신 기간 2개월 전 안에 새 집주인이 세입자의 계약 연장 요구를 거절했기에 문제가 없다고 판단을 한 것이었습니다. 이번 사건은 앞으로 집을 사고팔 때에 많은 영향을 미칠 수가 있습니다

 

2. 집을 사는 사람은 더 편해집니다

이번 사건을 계기로 앞으로는 실거주를 목적으로 집을 살 경우 세입자가 있는 집을 사는게 더 편해질 것으로 보고 있는데요. 지금까지는 세입자의 전세 계약이 끝나기 6개월 전에는 무조건 소유권 등기를 마쳐야만 세입자의 계약 갱신을 거절할 수가 있었습니다.

하지만 앞으로는 등기를 마치지 않은 상태라 해도 일단 거절을 할수 있으며 계약 만료 2개월 전에만 등기를 마치면 되기에 집을 사고파는 일정에 부담을 덜 수 있게 됩니다

 

3. 계약연장 할때 세입자는 반드시 확인해야 해요

새 집주인이 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있다 보니 계약 갱신 기간을 넘길 때까지는 집주인이 바뀌지 않도록 최대한 집을 안보여주고 버티는 전략이 등장할 수도 있을 거라는 이야기도 나오고 있는데요. 

그렇기에 앞으로는 세입자라면 계약 갱신 기간에 집주인이 집을 파는지 안 파는지 확인을 하는 것이 중요해집니다.

 

4. 계약 연장할때에 계약서를 다시 써야 할까?

전월세 임대차 계약서를 다시 작성하느냐 마느냐는 전세보증금이 그대로인지. 달라지는지에 따라서 달라지게 됩니다. 만약 전세보증금이 그대로 유지된다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없는데요. 처음 계약을 할 때에 받았던 확정일자의 효력이 유지가 되기에 확정일자도 새로 받을 필요가 없습니다

하지만 전세보증금이 달라진 경우는 이야기기 다른데요. 보통 전세보증금이 기존보다 내려갔거나 올라간 경우로 나눌 수가 있습니다

 

① 전세보증금이 기존보다 내려간 경우

이 경우에는 계약서를 새롭게 쓰지 않아도 되는데요. 다만 전세보증금이 낮아진만큼에 대한 부분을 계약서에 써두는 것이 좋기에 기존 계약서에 연장 기간과 줄어든 보증금을 적어서 임대인인 집주인과 임차인인 세입자가 모두 날인을 해서 마무리를 하는 경우가 많은데요. 이런 경우에도 확정일자는 새로 받을 필요가 없습니다

② 전세보증금이 기존보다 오른 경우

대부분이 전세보증금이 오른 경우를 많이 겪으실 텐데요. 변경된 금액에 대해서는 변경 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 만약 전세보증금이 1억 원에서 1억 3000만 원으로 오른 경우라면 오른 3000만 원에 대해서 변경 계약서를 작성을 해야 합니다. 확정일자의 경우도 기존에 1억 원에 대해서만 확정일자이기에 3000만 원에 대해서는 따로 확정일자를 받아야 합니다

전세보증금을 올려서 계약을 연장하게 될때는 처음 계약했을 때처럼 등기부등본과 건물대장 등을 모두 면밀하게 살펴보고 그때와 달라진 점이 있는지를 비교하는 것이 중요합니다. 혹시라도 재 계약 시점에서 집주인이 다른 데서 돈을 빌려 근저당권을 설정했다면 기존의 전세보증금과는 따로 새로 오른 전세보증금은 돌려받지 못할 가능성이 발생할 수 있습니다

 

5. 묵시적 갱신이란

계약기간이 자연스럽게 연장되는 것을 뜻하는 것으로 임대인 집주인의 경우에 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 임차인 세입자의 경우에는 2개월 전까지는 상대방에게 계약기간을 연장할것인지 끝낼 것인지 의사를 밝혀야 합니다. 만약 이 시기를 지나치게 된다면 임대인과 임차인 모두 현재의 계약조건으로 2년을 더 연장하겠다는 뜻으로 받아들여지게 됩니다